Home » financial » Seluk-beluk REIT

Seluk-beluk REIT

Kontan Online Jumat, 27 Juni 2008 | 15:47

Dalam dua hari terakhir, KONTAN menulis berita tentang penawaran investasi REIT oleh Lippo-Mapletree Retail Trust (LMIR). Perusahaan patungan grup Lippo dan Mapletree Investment itu menawarkan 645,5 juta unit REIT dan akan mencatatkannya di bursa Singapura. Lantas, apa sebenarnya REIT itu? Mengapa di bursa Singapura?
SELAMA ini, banyak orang salah kaprah menyebut real estate investment trust (REIT) sebagai sebuah produk investasi. Pendapat ini sebenarnya tak sepenuhnya salah, hanya saja kurang tepat.

Pasalnya, aslinya, REIT -atau REITs dalam bentuk jamak – merupakan sebuah lembaga perusahaan properti atau real estat. Perusahaan ini lantas menjual sahamnya -seperti layaknya perusahaan lain- kepada publik. Mirip saham pada perusahaan lain, saham ini juga mewakili kepemilikan dalam operasi dan bisnis perusahaan REIT itu.

Cuma, perusahaan ini memang memiliki beberapa keistimewaan. Pertama, bisnis utama REIT adalah mengelola atau berinvestasi pada sekelompok properti, umumnya properti sewa. Kedua, REIT membagikan hampir semua keuntungannya dalam bentuk dividen. Nah, para investor pembeli saham REIT tadi akan menikmati keuntungan dari dividen ini.

Menurut praktek internasional, untuk bisa masuk golongan REIT ini, perusahaan realestat itu harus bersedia membagikan dividen minimal 90% dari laba kena pajaknya. Namun, dengan mengantongi status sebagai REIT itu, perusahaan tersebut tak perlu membayar pajak penghasilan.

Ini berbeda dengan perusahaan biasa yang membayar pajak dari seluruh total labanya. Setelah itu, ia baru memutuskan alokasi sisa laba untuk dividen maupun investasi. Adapun REIT langsung membagi hampir semua labanya dan bebas dari pajak penghasilan. Ujungnya, investor yang menikmati dividen itu yang harus membayar pajak penghasilan.

Jenis REIT ada tiga, yakni equity REIT, mortgage REIT, dan hybrid REIT.?

Secara umum, ada tiga jenis real estate investment trust (REIT) yang ada di pasar saat ini. Mereka adalah: equity REIT, mortgage REIT, dan hybrid REIT. Jenis-jenis REIT ini dikelompokkan berdasarkan strategi dan portofolio investasi mereka. Ada yang berinvestasi langsung di properti, ada pula yang membeli aset-aset kredit properti.
JIKA berbicara mengenai REIT, umumnya, sebagian besar orang mengacu kepada bentuk equity REIT. Maklum, sejauh ini, REIT jenis ini memang paling banyak jumlahnya di dunia.

Equity REIT merupakan jenis REIT yang berinvestasi langsung dengan membeli properti. Jadi, ia menjadi pemilik properti tersebut dan bertanggung jawab atas nilai atau equity realestat itu. Karena memiliki aset properti secara langsung, pendapatan utama REIT jenis ini juga berasal dari pendapatan sewa properti tersebut.

Ambil contoh REIT Lippo-Mapletree Investment Trust (LMIR). REIT ini berinvestasi langsung di aset-asset properti dan ruang ritel yang dimiliki oleh PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Matahari Putra Prima Tbk (MPPA). Jadi, LMIR membeli aset-aset properti itu.

Jumlahnya total ada 14 aset properti bernilai sekitar S$ 1 miliar. Selanjutnya, LMIR akan membagikan keuntungan (dividen) kepada investor dari pendapatan sewa mal-mal dan ruang ritel itu.

Jenis REIT yang kedua adalah mortgage REIT. Sesuai dengan namanya, REIT ini meminjamkan dana kepada konsumen untuk membeli properti atau realestat. Alternatif lain, REIT ini membeli piutang kredit properti (mortgage) dari pihak lain. Karenanya, sebagian besar pendapatan mortgage REIT ini berasal dari bunga kredit atau pinjaman yang disalurkannya.

Yang terakhir adalah hybrid REIT. Ini adalah REIT yang menggabungkan strategi equity REIT dan mortgage REIT. Artinya, ia berinvestasi di dua jenis aset, yakni aset properti dan aset kredit properti.

Investor bisa berinvestasi di real estate invesment trust (REIT) dengan membeli unit-unit REIT itu, layaknya membeli saham. Hanya saja, saat ini, untuk bisa berinvestasi di REIT, investor harus pergi ke bursa di luar negeri. Sebab, Indonesia masih belum memiliki aturan soal tata-cara penerbitan REIT itu. Artinya, belum ada REIT di Indonesia.

CARA untuk bisa berinvestasi di REIT sebenarnya tak jauh berbeda dibandingkan berinvestasi di saham. Pertama, investor bisa membeli unit REIT itu ketika pengelola menawarkan produk itu di pasar perdana atau initial public offering (IPO). Jangan bingung, perusahaan REIT memang melakukan IPO layaknya sebuah perusahaan yang menawarkan saham perdana. Selain itu, karena REIT tercatat di bursa, investor juga bisa membeli REIT itu dari investor lain di bursa atau di pasar sekunder.

Keuntungan utama investasi REIT ini adalah dividen. Bedanya, perusahaan REIT membagikan sebagian besar labanya menjadi dividen secara rutin. Dus, mestinya, tingkat keuntungan dividennya (dividend yield) relatif tinggi.

Enaknya, sebagian REIT juga telah menyediakan program dividend reinvesment plans atau DRIPs. Maksudnya, ia telah menyiapkan mekanisme agar dividen tunai yang diterima investor bisa diubah menjadi tambahan investasi di REIT tersebut.

Sayangnya, saat ini, investor Indonesia baru bisa membeli unit-unit investasi REIT itu di bursa luar negeri. Misalnya, untuk membeli REIT Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust (LMIR), Anda harus pergi ke bursa Singapura. Sebab, REIT itu baru tercatat di sana.

Di Indonesia, praktis perusahaan-perusahaan belum bisa menerbitkan REIT. Pasalnya, aturannya memang belum ada. Cuma ada sedikit harapan. Pasalnya, beberapa waktu lalu, Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam-LK) telah mulai mensosialisasikan rancangan aturan REIT tersebut.?

Mirip dengan reksadana, di Indonesia, realestate investment trust (REIT) juga akan berbentuk kontrak investasi kolektif (KIK) seperti reksadana. Tapi, REIT hanya boleh berinvestasi di aset-aset properti yang benar-benar telah menghasilkan. Jadi, ia tidak boleh berinvestasi di tanah kosong atau proyek yang baru dibangun.

BADAN Pengawas Pasar Modal dan Lembang Keuangan (Bapapepam-LK) memilih menggunakan nama dana investasi realestat atau realestate investment fund (REIF) untuk menamai REIT.

Berdasarkan rancangan aturan Bapepam-LK, prosedur penerbitan, pengelolaan, dan investasi REIF itu sebenarnya tak jauh berbeda dengan REIT di luar negeri. Misalnya, REIF itu boleh berinvestasi di aset-aset properti secara langsung, surat berharga perusahaan realestat, maupun aset kas atau setara kas.

Batasannya, minimal investasi di aset properti langsung adalah 50% dari dana kelolaan REIF. Adapun minimal nilai investasi untuk aset properti langsung plus surat berharga perusahaan realestat adalah 80%. REIF juga boleh berinvestasi di aset yang tidak berkaitan dengan realestat. Tapi, porsi maksimal hanya boleh sebesar 20% dari dana kelolaan.

Yang menarik, rancangan aturan ini juga jelas-jelas melarang dana investasi realestat untuk berinvestasi di proyek-proyek properti yang masih dalam proses pembangunan dan tanah kosong. Dus, proyek atau aset properti yang ada di dalam portofolionya harus proyek properti yang sudah menghasilkan. Tentu saja, tujuannya adalah untuk melindungi para investor REIF tersebut.

Cuma, untuk bisa mencicipi REIT atau REIF di Indonesia, para investor masih harus bersabar. Sebab, saat ini, masih ada aturan perpajakan dan pertanahan yang menghalangi penerbitan REIT itu. Misalnya, di Indonesia, orang asing masih belum bisa memiliki properti atau tanah. Selain itu, REIT terancam terkena pajak ganda.?


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Bookmark and Share

Categories

Archives

GeoCounter

Blog Stats

  • 101,157 hits

Biorhythm Calculator

BIZ information

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Join 142 other followers

%d bloggers like this: