Seluk-beluk REIT

Kontan Online Jumat, 27 Juni 2008 | 15:47

Dalam dua hari terakhir, KONTAN menulis berita tentang penawaran investasi REIT oleh Lippo-Mapletree Retail Trust (LMIR). Perusahaan patungan grup Lippo dan Mapletree Investment itu menawarkan 645,5 juta unit REIT dan akan mencatatkannya di bursa Singapura. Lantas, apa sebenarnya REIT itu? Mengapa di bursa Singapura?
SELAMA ini, banyak orang salah kaprah menyebut real estate investment trust (REIT) sebagai sebuah produk investasi. Pendapat ini sebenarnya tak sepenuhnya salah, hanya saja kurang tepat.

Pasalnya, aslinya, REIT -atau REITs dalam bentuk jamak – merupakan sebuah lembaga perusahaan properti atau real estat. Perusahaan ini lantas menjual sahamnya -seperti layaknya perusahaan lain- kepada publik. Mirip saham pada perusahaan lain, saham ini juga mewakili kepemilikan dalam operasi dan bisnis perusahaan REIT itu.

Cuma, perusahaan ini memang memiliki beberapa keistimewaan. Pertama, bisnis utama REIT adalah mengelola atau berinvestasi pada sekelompok properti, umumnya properti sewa. Kedua, REIT membagikan hampir semua keuntungannya dalam bentuk dividen. Nah, para investor pembeli saham REIT tadi akan menikmati keuntungan dari dividen ini.

Menurut praktek internasional, untuk bisa masuk golongan REIT ini, perusahaan realestat itu harus bersedia membagikan dividen minimal 90% dari laba kena pajaknya. Namun, dengan mengantongi status sebagai REIT itu, perusahaan tersebut tak perlu membayar pajak penghasilan.

Ini berbeda dengan perusahaan biasa yang membayar pajak dari seluruh total labanya. Setelah itu, ia baru memutuskan alokasi sisa laba untuk dividen maupun investasi. Adapun REIT langsung membagi hampir semua labanya dan bebas dari pajak penghasilan. Ujungnya, investor yang menikmati dividen itu yang harus membayar pajak penghasilan.

Jenis REIT ada tiga, yakni equity REIT, mortgage REIT, dan hybrid REIT.?

Secara umum, ada tiga jenis real estate investment trust (REIT) yang ada di pasar saat ini. Mereka adalah: equity REIT, mortgage REIT, dan hybrid REIT. Jenis-jenis REIT ini dikelompokkan berdasarkan strategi dan portofolio investasi mereka. Ada yang berinvestasi langsung di properti, ada pula yang membeli aset-aset kredit properti.
JIKA berbicara mengenai REIT, umumnya, sebagian besar orang mengacu kepada bentuk equity REIT. Maklum, sejauh ini, REIT jenis ini memang paling banyak jumlahnya di dunia.

Equity REIT merupakan jenis REIT yang berinvestasi langsung dengan membeli properti. Jadi, ia menjadi pemilik properti tersebut dan bertanggung jawab atas nilai atau equity realestat itu. Karena memiliki aset properti secara langsung, pendapatan utama REIT jenis ini juga berasal dari pendapatan sewa properti tersebut.

Ambil contoh REIT Lippo-Mapletree Investment Trust (LMIR). REIT ini berinvestasi langsung di aset-asset properti dan ruang ritel yang dimiliki oleh PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Matahari Putra Prima Tbk (MPPA). Jadi, LMIR membeli aset-aset properti itu.

Jumlahnya total ada 14 aset properti bernilai sekitar S$ 1 miliar. Selanjutnya, LMIR akan membagikan keuntungan (dividen) kepada investor dari pendapatan sewa mal-mal dan ruang ritel itu.

Jenis REIT yang kedua adalah mortgage REIT. Sesuai dengan namanya, REIT ini meminjamkan dana kepada konsumen untuk membeli properti atau realestat. Alternatif lain, REIT ini membeli piutang kredit properti (mortgage) dari pihak lain. Karenanya, sebagian besar pendapatan mortgage REIT ini berasal dari bunga kredit atau pinjaman yang disalurkannya.

Yang terakhir adalah hybrid REIT. Ini adalah REIT yang menggabungkan strategi equity REIT dan mortgage REIT. Artinya, ia berinvestasi di dua jenis aset, yakni aset properti dan aset kredit properti.

Investor bisa berinvestasi di real estate invesment trust (REIT) dengan membeli unit-unit REIT itu, layaknya membeli saham. Hanya saja, saat ini, untuk bisa berinvestasi di REIT, investor harus pergi ke bursa di luar negeri. Sebab, Indonesia masih belum memiliki aturan soal tata-cara penerbitan REIT itu. Artinya, belum ada REIT di Indonesia.

CARA untuk bisa berinvestasi di REIT sebenarnya tak jauh berbeda dibandingkan berinvestasi di saham. Pertama, investor bisa membeli unit REIT itu ketika pengelola menawarkan produk itu di pasar perdana atau initial public offering (IPO). Jangan bingung, perusahaan REIT memang melakukan IPO layaknya sebuah perusahaan yang menawarkan saham perdana. Selain itu, karena REIT tercatat di bursa, investor juga bisa membeli REIT itu dari investor lain di bursa atau di pasar sekunder.

Keuntungan utama investasi REIT ini adalah dividen. Bedanya, perusahaan REIT membagikan sebagian besar labanya menjadi dividen secara rutin. Dus, mestinya, tingkat keuntungan dividennya (dividend yield) relatif tinggi.

Enaknya, sebagian REIT juga telah menyediakan program dividend reinvesment plans atau DRIPs. Maksudnya, ia telah menyiapkan mekanisme agar dividen tunai yang diterima investor bisa diubah menjadi tambahan investasi di REIT tersebut.

Sayangnya, saat ini, investor Indonesia baru bisa membeli unit-unit investasi REIT itu di bursa luar negeri. Misalnya, untuk membeli REIT Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust (LMIR), Anda harus pergi ke bursa Singapura. Sebab, REIT itu baru tercatat di sana.

Di Indonesia, praktis perusahaan-perusahaan belum bisa menerbitkan REIT. Pasalnya, aturannya memang belum ada. Cuma ada sedikit harapan. Pasalnya, beberapa waktu lalu, Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam-LK) telah mulai mensosialisasikan rancangan aturan REIT tersebut.?

Mirip dengan reksadana, di Indonesia, realestate investment trust (REIT) juga akan berbentuk kontrak investasi kolektif (KIK) seperti reksadana. Tapi, REIT hanya boleh berinvestasi di aset-aset properti yang benar-benar telah menghasilkan. Jadi, ia tidak boleh berinvestasi di tanah kosong atau proyek yang baru dibangun.

BADAN Pengawas Pasar Modal dan Lembang Keuangan (Bapapepam-LK) memilih menggunakan nama dana investasi realestat atau realestate investment fund (REIF) untuk menamai REIT.

Berdasarkan rancangan aturan Bapepam-LK, prosedur penerbitan, pengelolaan, dan investasi REIF itu sebenarnya tak jauh berbeda dengan REIT di luar negeri. Misalnya, REIF itu boleh berinvestasi di aset-aset properti secara langsung, surat berharga perusahaan realestat, maupun aset kas atau setara kas.

Batasannya, minimal investasi di aset properti langsung adalah 50% dari dana kelolaan REIF. Adapun minimal nilai investasi untuk aset properti langsung plus surat berharga perusahaan realestat adalah 80%. REIF juga boleh berinvestasi di aset yang tidak berkaitan dengan realestat. Tapi, porsi maksimal hanya boleh sebesar 20% dari dana kelolaan.

Yang menarik, rancangan aturan ini juga jelas-jelas melarang dana investasi realestat untuk berinvestasi di proyek-proyek properti yang masih dalam proses pembangunan dan tanah kosong. Dus, proyek atau aset properti yang ada di dalam portofolionya harus proyek properti yang sudah menghasilkan. Tentu saja, tujuannya adalah untuk melindungi para investor REIF tersebut.

Cuma, untuk bisa mencicipi REIT atau REIF di Indonesia, para investor masih harus bersabar. Sebab, saat ini, masih ada aturan perpajakan dan pertanahan yang menghalangi penerbitan REIT itu. Misalnya, di Indonesia, orang asing masih belum bisa memiliki properti atau tanah. Selain itu, REIT terancam terkena pajak ganda.?

Kalkulator

Bagi mereka yang males hitung-hitungan, kadang kita gampang sekali diombang-ambingkan orang. Tapi dengan sedikit mengetahui bocorannya, bagaimana kira-kira kalkulasinya, kita akan lebih yakin dengan angka yang disodorkan oleh penjual / tenaga pemasar.

Coba buka di alamat berikut, siapa tahu suatu saat anda membutuhkan kalkulasi ini. Selamat mencoba:

1. http://www.kontan.co.id/index.php/Kalkulator – untuk KPR
   
2. http://www.kontan.co.id/index.php/Kalkulator2 – untuk Brg Konsumsi
3. http://www.bni.co.id/SimulasiProduk/SimulasiBNIGriya/tabid/276/Default.aspx

eof.

Efek Kalender

Kontan Online: Kamis, 26 Juni 2008 | 18:51

Selain kinerja emiten, rumor, sentimen, dan kondisi ekonomi, kepercayaan investor atas siklus peristiwa di pasar saham juga bisa mempengaruhi pergerakan harga saham. Ada teori yang mengatakan bahwa pada hari atau bulan tertentu dalam setiap tahun, harga saham akan cenderung bergerak lebih fluktuatif. Teori ini disebut efek kalender (calendar effect).

EFEK kalender (calendar effect) ini bisa menjadi peluang atau ancaman buat investor. Sebagian teori-teori itu tidak memiliki bukti yang cukup. Tapi, ada pula data-data statistik yang mampu membuat para investor saham mempercayainya. Ada beberapa teori yang masuk kategori efek kalender ini. Di antaranya efek Senin (Monday effect), efek akhir pekan (weekend effect), efek Oktober (October effect), efek liburan (holiday effect), dan efek Januari (January effect).

Teori efek Senin mengatakan bahwa pergerakan bursa saham pada hari Senin akan mengikuti tren pada hari Jumat pekan sebelumnya. Karenanya, jika indeks saham menguat pada hari Jumat, ia akan melanjutkan penguatannya di hari Senin pekan berikutnya. Beberapa studi telah membuktikan teori ini. Tapi, hingga kini, tidak ada yang bisa menerangkan mengapa efek Senin bisa terjadi.

Tapi, ada efek akhir pekan atau weekend effect yang agak berlawanan dengan teori pertama tadi. Teori ini bilang bahwa keuntungan saham di hari Senin akan lebih rendah dibandingkan keuntungan pada hari Jumat pekan sebelumnya.

Efek akhir pekan ini sering terjadi. Beberapa pengamat lantas berusaha memberikan penjelasan tentang perilaku bursa saham ini. Salah satunya, perusahaan-perusahaan cenderung mengumumkan kabar buruk setelah pasar tutup pada hari Jumat. Tujuannya adalah untuk meredam dampak kabar buruk itu pada harga sahamnya di bursa. Akibatnya, ketika pasar dibuka pada hari senin, penguatan indeks akan tertahan, atau bahkan turun.

Ada beberapa teori yang masuk kategori efek kalender atau calendar effect. Di antaranya adalah efek Senin (Monday effect), efek akhir pekan (weekend effect), efek Oktober (Oktober effect), efek liburan ( holiday effect), dan efek Januari (January effect). Tapi, tak semua teori-teori tersebut benar-benar terjadi atau terbukti.

Berikut�merupakan penjelasan mengenai�efek Oktober atau October effect.

Efek Oktober adalah teori yang mengatakan bahwa indeks bursa saham akan cenderung turun pada bulan Oktober. Dasarnya, sebagian investor akan merasa cemas pada bulan Oktober karena di masa lalu peristiwa kehancuran pasar saham selalu terjadi pada bulan ini. Sebut saja peristiwa Black Monday, Black Tuesday, dan Black Thursday yang semuanya terjadi pada bulan Oktober 1929. Peristiwa itu kemudian diikuti oleh depresi ekonomi hebat di seluruh dunia (Great Depression).

Selain itu, pada tanggal 19 Oktober 1987, bursa saham juga mengalami kehancuran (great crash). Waktu itu, indeks Dow Jones Industrial Average (DJIA) di Amerika Serikat (AS) longsor 22,6% dalam satu hari.
Namun, saat ini, momok efek Oktober itu sudah mulai memudar. Teori itu hanya memberikan efek psikologis kepada sebagian kecil investor saja. Sementara, peristiwa riilnya sendiri sudah sangat jarang terjadi.

Contoh yang paling jelas adalah yang terjadi pada bulan Oktober 2007 ini. Alih-alih melemah, bursa saham di dunia justru sedang bergairah. Indeks DJIA menguat, sementara indeks S&P 500 telah menembus rekor baru. Di Indonesia, indeks harga saham gabungan (IHSG) juga sudah menembus angka keramat 2.500.

Hal yang serupa juga terjadi pada teori efek Januari atau January effect. Sejatinya, teori ini bilang bahwa harga saham-saham akan cenderung meningkat pada bulan Januari. Ini terjadi karena investor akan cenderung memburu saham-saham yang harganya telah jatuh pada akhir Desember tahun sebelumnya. Kejatuhan harga-harga saham di akhir tahun itu sendiri terjadi karena para investor menjual saham-sahamnya demi membukukan kerugian dan mengurangi kewajiban pajak. Namun, saat ini, peristiwa itu sudah jarang terjadi karena para investor telah melakukan penyesuaian.

Window Dressing

Kontan Online: Kamis, 26 Juni 2008 | 18:53

Memasuki akhir tahun dan menjelang tahun baru, mal-mal biasanya sibuk menghias kaca-kaca jendela mereka (window dressing) dengan aneka ragam hiasan. Tujuannya, tentu saja, adalah untuk memikat pembeli sebanyak-banyaknya. Fenomena window dressing seperti ini juga sering terjadi di dunia keuangan. Manajer investasi melakukan window dressing menjelang pelaporan kinerja mereka.

SEPERTI kita tahu, umumnya, para manajer investasi (fund manager) yang memiliki produk reksadana secara rutin akan menyampaikan laporan hasil pengelolaan reksadananya kepada para investor. Dalam laporan yang dirilis tiap akhir triwulan atau akhir tahun ini, manajer investasi akan merinci surat-surat berharga yang ada di dalam portofolio investasi reksadana tersebut.

Nah, saat pelaporan ini, sebagian manajer investasi tak jarang melakukan praktik window dressing. Mirip dengan fenomena mal-mal yang berhias menjelang tahu baru tadi, para manajer investasi juga “mendandani” laporannya agar terlihat memikat. Caranya, mereka akan menjual surat-surat berharga yang harganya hancur dan kemudian membeli surat berharga yang harganya sedang melejit dan menjadi pembicaraan di pasar.

Dengan strategi seperti ini, manajer investasi bisa menyembunyikan kegagalan-kegagalan investasinya. Maklum, di dalam laporan kepada investor, yang tampil adalah portofolio yang berisi surat-surat berharga ngetop tadi. Dus, laporan manajer investasi kepada para investor akan terlihat cantik. Ujungnya, selain memuaskan investor lama, laporan seperti itu juga bisa memikat investor baru.

Karena aksi window dressing itu dilakukan oleh banyak manajer investasi, biasanya harga surat-surat berharga tertentu -seperti saham- akan cenderung meningkat menjelang akhir periode triwulan atau akhir tahun. Jika jeli, ini bisa menjadi peluang bagi investor untuk memetik keuntungan.

Aksi window dressing yang dilakukan oleh para manajer investasi bisa menguntungkan dan sekaligus merugikan investor pasar modal. Investor yang berinvestasi langsung bisa memanfaatkan momen menjelang akhir periode pelaporan itu untuk menjaring keuntungan jangka pendek. Tapi, investor reksadana justru bisa tertipu.

INVESTOR yang berinvestasi langsung di surat berharga seperti saham atau obligasi memang bisa memanfaatkan dampak window dressing untuk memetik keuntungan. Pasalnya, aksi perburuan yang dilakukan oleh para manajer investasi menjelang pelaporan portofolio akan membuat harga beberapa saham atau obligasi melejit. Nah, investor yang jeli bisa mendompleng membeli saham-saham atau obligasi-obligasi itu dan menjualnya kembali sebelum harganya turun.

Namun, dampak bagi investor reksadana sendiri justru tak terlalu baik. Window dressing atau aksi permak laporan portofolio reksadana yang dilakukan para manajer investasi membuat para investor memperoleh informasi yang keliru tentang reksadana yang dimilikinya. Laporan portofolio reksadana yang mereka terima memang terlihat cantik. Reksadana itu berinvestasi di instrumen-instrumen investasi yang ngetop. Kalau saham, ya, pasti saham-saham unggulan; bukan saham gorengan.

Padahal, barang-barang premium itu mungkin hanya akan mejeng sementara saja di laporan itu. Sebab, sangat mungkin, manajer investasi akan menjual kembali aset-aset itu setelah masa pelaporan portofolio selesai. Karenanya, ketika menerima laporan reksadana, investor mesti lebih “cerewet”. Misalnya, ia bisa menanyakan jangka waktu kepemilikan aset-aset yang ada di laporan itu.

Oh, ya, para emiten saham juga bisa melakukan window dressing. Misalnya, ia menggenjot penjualan sebelum laporan. Tapi, sebagian besar penjualan itu ternyata masih berupa piutang.

Mengenal Beta

Kontan Online: Kamis, 26 Juni 2008 | 17:14

Siapa pun pasti sepakat bahwa berinvestasi di saham bukan merupakan hal yang mudah. Selain butuh dana besar, instrumen investasi yang satu ini bisa bikin jantung deg-degan. Pasalnya, harga saham memiliki tingkat fluktuasi yang sangat tinggi. Tapi, jangan takut dulu. Investor sebenarnya memiliki satu instrumen yang bisa membantu mengukur tingkat risiko investasinya. Namanya adalah beta.

Khalayak awam mungkin asing dengan istilah yang satu ini. Maklum, beta memang merupakan hasil dari hitungan analisis regresi yang cukup rumit. Dus, hitungan yang satu ini lazimnya hanya dikuasai oleh para analis-analis saham.

Meski demikian, seorang investor perlu memahami beta. Sebab, beta bisa membantu investor untuk memilih saham yang sesuai dengan profil risikonya.Secara sederhana, angka beta menunjukkan korelasi antara pergerakan harga satu saham dengan pergerakan pasar secara keseluruhan. Ukuran pergerakan pasar di sini adalah indeks. Jadi, di Indonesia, kita menggunakan acuan Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG).

Bila beta suatu saham adalah 1, artinya harga saham itu bergerak sama persis dengan pergerakan IHSG. Jika IHSG naik 10%, harga saham itu juga akan naik 10%. Sebaliknya, jika indeks turun 10%, harganya juga turun 10%.

Sementara, bila beta suatu saham di bawah 1, berarti fluktuasi harga saham itu lebih rendah dibanding dengan fluktuasi IHSG.
Kondisi sebaliknya berlaku bila beta suatu saham di atas 1. Contoh konkretnya, kalau suatu saham memiliki beta 1,2, berarti tingkat fluktuasinya 20% di atas indeks. Bila IHSG naik 10%, harganya bisa naik 12%. Tapi, risiko saham seperti ini juga tinggi. Sebab harganya juga bisa turun lebih dalam dibandingkan penurunan IHSG.

Berdasarkan data Bloomberg, saham PT Telekomunikasi Indonesia Tbk memiliki Beta 1,1 dan PT Bank Mandiri Tbk (BMRI) 1,29. Sementara, yang beta-nya di bawah 1 misalnya saham PT Bumi Resources Tbk (0,89) dan PT Unilever Indonesia Tbk (0,83). Untuk mengetahui beta saham-saham yang ada di BEJ, Anda bisa menghubungi broker Anda.

Rasio Likuiditas

Kontan Online: Kamis, 26 Juni 2008 | 15:11

Seperti tecermin dari namanya, rasio ini berguna untuk mengukur likuiditas suatu perusahaan. Yang dimaksud dengan likuiditas di sini adalah kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban-kewajiban atau utang-utang jangka pendeknya. Ada beberapa rasio yang masuk dalam kelompok rasio likuiditas ini.

Yang pertama adalah current ratio. Rumus untuk menghitung rasio ini adalah aset lancar dibagi dengan utang lancar (aset lancar/utang lancar). Hasilnya dinyatakan dalam “kali”. Misalnya, PT Ratrinata yang memproduksi barang konsumsi memiliki aset lancar Rp 100 miliar dan utang lancar Rp 50 miliar. Artinya, current ratio PT Ratrinata adalah 2 kali (100 dibagi 50).

Jika pada saat yang sama, current ratio perusahaan-perusahaan lain di bidang barang konsumsi hanya 1,5 kali, berarti Ratrinata tergolong memiliki kemampuan yang tinggi untuk memenuhi kewajiban-kewajiban jangka pendeknya. Semakin tinggi current ratio, artinya semakin tinggi pula kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban-kewajiban jangka pendeknya.

Tapi, jangan salah, current ratio ini tidak memberikan gambaran yang lengkap tentang likuiditas suatu perusahaan. Ada hal-hal lain yang harus diperhatikan, misalnya seberapa likuid piutang-piutang (account receivables) perusahaan dan persediaannya (inventory).

Masih berkatian dengan current ratio ini ada pula yang disebut rasio modal kerja bersih atau net working capital. Rumusnya adalah aktiva lancar dikurangi dengan utang lancar (aktiva lancar-utang lancar).

Dengan rasio ini kita bisa mengukur seberapa besar aktiva lancar bersih yang tersedia untuk modal kerja perusahaan.
Current ratio memiliki kelemahan, karena aktiva lancar yang digunakan untuk menghitung rasio tersebut masih mencakup persediaan. Padahal, tak semua persediaan, misalnya bahan baku dan bahan baku yang masih dalam proses produksi, bisa seketika diuangkan.

Karena itu, banyak analis yang lebih suka mengurangkan persediaan itu dari aktiva lancar sebelum membaginya dengan kewajiban atau utang lancar (aktiva lancar-persediaan/utang lancar).

Hasil rumus ini disebut dengan quick ratio atau acid-test ratio. Rasio ini memberikan gambaran lebih pasti tentang kemampuan perusahaan membayar utang-utang jangka pendeknya.

Rasio Leverage

Kontan Online: Kamis, 26 Juni 2008 | 15:33

Ibarat alat pendongkrak, di satu sisi, utang bisa membuat pertumbuhan sebuah perusahaan menjadi lebih cepat jika dibandingkan dengan hanya mengandalkan modalnya sendiri. Namun, jika terlalu besar nilainya, utang yang sama juga bisa membuat kondisi keuangan perusahaan kepayahan atau menjadi tidak sehat. Karenanya, investor perlu mempelajari rasio leverage yang dimiliki oleh setiap perusahaan.

Rasio leverage menunjukkan berapa besar sebuah perusahaan menggunakan utang dari luar untuk membiayai operasi maupun ekspansi dirinya. Oh, ya, buat yang belum tahu, leverage sering diartikan sebagai pendongkrak kinerja perusahaan dan identik dengan utang. Pasalnya, utang maupun pinjaman memang bisa mendongkrak kinerja perusahaan, ketimbang jika perusahaan itu hanya mengandalkan kekuatan modalnya sendiri.

Rasio leverage yang pertama adalah rasio utang (debt ratio). Rumusnya: total utang dibagi dengan total aktiva dan hasilnya dinyatakan dengan persent. Kembali ke contoh PT Ratrinata, jika total utang Ratrinata Rp 25 miliar sementara total asetnya Rp 100 miliar, artinya rasio utangnya adalah 25%. Jika rasio utang rata-rata industri barang konsumsi yang digeluti Ratrinata sudah 40%, artinya rasio utang perusahaan ini termasuk rendah.

Semakin rendah rasio utang, semakin bagus kondisi perusahaan itu. Sebab, artinya hanya sebagian kecil aset perusahaan yang dibiayai dengan utang.
Buat calon kreditur atau pemberi pinjaman, informasi rasio utang ini juga penting. Sebab, melalui rasio utang, mereka bisa mengukur seberapa tinggi risiko utang yang diberikan kepada suatu perusahaan.

Rasio leverage berikutnya adalah rasio utang terhadap modal atau debt to equity ratio (DER). Rasio ini sebenarnya mirip dengan rasio utang, tapi kita ingin membandingkan total utang dengan modal sendiri perusahaan itu. Cara menghitungya adalah membagi total utang dengan total modal dan hasilnya juga dalam persen. Ambil contoh Ratrinata memiliki utang Rp 25 miliar, sementara modalnya Rp 75 miliar. Dengan komposisi seperti ini, debt to equity ratio Ratrinata adalah 33%.

Semakin rendah DER perusahaan, semakin bagus kondisi perusahaan tersebut. Para analis menilai, tingkat DER yang aman adalah kurang dari 50%.

Rasio Aktivitas

Kontan Online: Kamis, 26 Juni 2008 | 15:47

Rasio aktivitas adalah rasio yang mengukur efektivitas perusahaan dalam menggunakan atau memanfaatkan sumber daya yang dimilikinya. Misalnya, kita mengukur efektivitas sebuah perusahaan dalam memanfaatkan asetnya. Singkatnya, dengan rasio ini kita bisa mengukur tingkat efisiensi perusahaan dalam memanfaatkan aset untuk menghasilkan pendapatan.

Rasio aktivitas yang pertama adalah rasio perputaran aset atau aktiva (asset turnover). Cara menghitungnya adalah dengan membagi total pendapatan atau penjualan dengan total aset atau aktiva perusahaan. Rasio ini sangat berguna untuk menghitung nilai penjualan yang dihasilkan perusahaan dari setiap rupiah asetnya. Sebagai contoh jika sebuah perusahan memiliki total penjualan Rp 50 miliar dan total aset Rp 100 miliar, artinya rasio perputaran asetnya sebesar 0,5 kali.

Perusahaan yang memiliki margin keuntungan rendah biasanya memiliki rasio asset turnover tinggi, sementara yang margin keuntungannya tinggi memiliki asset turnover rendah. Dalam beberapa industri, misalnya industri ritel, rasio perputaran aset biasanya tinggi karena dalam industri ini ada persaingan harga yang sengit. Dengan kata lain, untuk bisa memperoleh penjualan yang tinggi sebuah perusahaan harus bekerja keras memutar asetnya.

Rasio yang kedua adalah rasio perputaran persediaan atau inventory turnover. Cara menghitungnya adalah dengan membagi harga pokok penjualan dengan rata-rata persediaan dalam satu tahun. Adapun cara menghitung rata-rata persediaan adalah dengan menambahkan persediaan di awal tahun dengan persediaan di akhir tahun dan kemudian dibagi dua [( persediaan awal+persediaan akhir)/2].

Makin tinggi inventory turnover, semakin efisien perusahaan itu. Tapi, jika inventory turnover-nya rendah, ini pertanda buruk. Sebab, sebagian persediaannya hanya ngendon di gudang.